No es una contradicción, es un desfase de ciclo —las licencias van adelante, el PIB mide ejecución— pero la brecha es lo bastante ancha para merecer atención. Y hay un dato que la explica en parte: las iniciaciones de vivienda cayeron 19,6% en el primer semestre. Se está licenciando más de lo que se empieza a construir.
Las cifras vienen del DANE, de Camacol, del Banco de la República y de la Superintendencia Financiera. Una advertencia de lectura: el PIB del segundo trimestre de 2026 aún no se publica, así que todo lo trimestral corresponde a enero–marzo.
Qué mide. Es el valor agregado de la construcción en el PIB: lo que el sector produce descontando los insumos que consume, a precios constantes. Mide volumen de obra ejecutada, no facturación ni precio de venta, y desagrega en dos negocios distintos, edificaciones y obras civiles.
Cómo leerla. El agregado esconde dos sectores con dinámicas opuestas: edificaciones cae 8,2% mientras obras civiles crece 0,6%. Leer el -5,4% como si fuera un solo mercado lleva a decisiones equivocadas, porque el que se contrae es el privado y el que resiste es el de contratación pública. Es un dato de corte a 31 de marzo, anterior a las licencias de mayo, así que no incorpora todavía el repunte de área licenciada.
Qué decide. Si su negocio es edificación privada, no dimensione capacidad con el promedio sectorial: dimensione con el -8,2%. Y si tiene línea de obra civil, es el renglón que sostiene facturación este año y donde debe concentrar esfuerzo comercial.
Qué mide. Es el número de personas ocupadas en la rama de construcción según la medición de empleo del DANE, expresado como stock de puestos de trabajo en un mes dado, no como flujo de nuevas contrataciones. Incluye trabajo formal e informal y representa 7,0% del empleo nacional total.
Cómo leerla. El empleo sube 9,9% anual mientras el valor agregado del sector cae 5,4%: producción y ocupación se mueven en sentido contrario, y el boletín no explica la divergencia. Puede reflejar obra civil intensiva en mano de obra, recomposición hacia actividades de menor valor agregado o desfase entre el corte de marzo del PIB y el de abril del empleo. El indicador cuenta cabezas, no productividad, así que más ocupados con menos producto significa menos producto por trabajador.
Qué decide. No lea el alza de empleo como señal de reactivación de demanda: en este tablero convive con ventas e iniciaciones a la baja. Si negocia costos de nómina o subcontratos, tenga presente que el mercado laboral del sector está apretado por el lado de la demanda de trabajadores, no holgado.
Qué mide. Son las unidades de vivienda nueva vendidas en el primer semestre según el censo de obras de Camacol, no un registro oficial del DANE. Mide volumen de unidades comercializadas, no valor de las ventas ni escrituración efectiva.
Cómo leerla. Cae 9,9% frente al mismo semestre de 2025, comparación año contra año que neutraliza la estacionalidad natural del primer semestre. Al ser dato gremial cubre proyectos afiliados y capta promesa de compra, que puede desistirse antes de escriturar, sobre todo con tasas hipotecarias en los niveles actuales. El contraste relevante está con la oferta disponible de 160.959 unidades: se vende menos de la mitad de lo que hay en vitrina.
Qué decide. Si su modelo de flujo de caja asume ritmo de ventas de 2025, ajústelo a la baja y refuerce la provisión por desistimiento. Antes de lanzar etapa nueva, verifique velocidad de venta real en su corredor, no el promedio nacional.
Qué mide. Son las unidades de vivienda cuya construcción efectivamente arrancó en el semestre, según Coordenada Urbana de Camacol. Es un flujo de inicio de obra, distinto de la licencia, que es el permiso, y distinto de la venta, que es la comercialización.
Cómo leerla. Cae 19,6% anual, el doble de la caída en ventas, y es la señal más adelantada del tablero: lo que no se inicia hoy no se entrega en dos o tres años. Contrasta de frente con el área licenciada, que crece 33,2% en el mes: hay permisos que no se convierten en obra, lo que apunta a constructores que aseguran el trámite pero postergan la decisión de invertir mientras la tasa esté en los niveles actuales. Marca además la caída futura del empleo de obra, hoy en máximos.
Qué decide. Si vende insumos, equipos o servicios a obra en ejecución, su demanda de 2027 y 2028 se está definiendo ahora en contra: contrate capacidad con contratos cortos y evite inversión fija en planta. Si es constructor, la escasez relativa de entregas futuras juega a favor de quien sí inicie.
Qué mide. Son las unidades de vivienda nueva disponibles para la venta, es decir el inventario en el mercado en un momento dado. Es un stock, no un flujo, y se compone de 60% VIS y 40% No VIS.
Cómo leerla. Baja apenas 1,3% anual, mucho menos que la caída de ventas de 9,9%: el inventario no se está drenando al ritmo al que se desacelera la demanda. La composición importa más que el total: el 40% No VIS es el segmento expuesto a la tasa de 15,18% E.A., el más sensible al costo del crédito. El leve descenso del stock se explica en parte por las menores iniciaciones, no por absorción vigorosa.
Qué decide. Si tiene inventario No VIS, priorice rotación sobre defensa de precio de lista: es el segmento donde la tasa está frenando cierre. Antes de comprar lote nuevo, mida cuánto inventario compite con usted en el mismo segmento y corredor.
Qué mide. Es el área aprobada en licencias de construcción registradas por el DANE en el mes, es decir el permiso legal para construir. Mide intención autorizada en metros cuadrados, no obra ejecutada ni inversión desembolsada.
Cómo leerla. Crece 33,2% en el mes y 11,9% en el acumulado de doce meses, que es la lectura válida: el dato mensual es volátil y depende del calendario de radicación de las curadurías. El contraste decisivo es con las iniciaciones, que caen 19,6%: se está licenciando más de lo que se está construyendo. Una licencia es una opción, no un compromiso, y en un ciclo de tasa alta el constructor la toma y la deja madurar.
Qué decide. No convierta este crecimiento en pronóstico de ventas de material para los próximos meses: la conversión de licencia a obra es la que se rompió. Úselo, en cambio, como mapa de dónde hay proyecto en cola para preparar oferta comercial anticipada.
Qué mide. Es la variación anual del índice de costos de la construcción de edificaciones del DANE, que sigue el precio de los insumos, la mano de obra y la maquinaria de una canasta representativa de obra. Es un índice de precios, no de volumen, y aplica a edificaciones, no a obra civil.
Cómo leerla. El promedio de 6,44% oculta el dato relevante: mano de obra al 13,98%, más del doble del índice. El componente laboral es el que está presionando el costo, consistente con un mercado donde el empleo sectorial crece 9,9%. Como este costo sube mientras las ventas caen 9,9%, el margen se comprime por los dos lados a la vez.
Qué decide. Renegocie contratos de mano de obra a precio cerrado y con cláusula de ajuste explícita antes de firmar presupuesto de obra nueva. Si su presupuesto vigente asume escalación al nivel del índice general, está subestimando el rubro de personal.
Qué mide. Es la tasa efectiva anual promedio ponderada que cobran los establecimientos de crédito para vivienda No VIS, reportada a la Superintendencia Financiera. Es el costo del crédito para el comprador, expresado en términos anuales efectivos, y hay una tasa distinta para VIS, en 14,02%.
Cómo leerla. El promedio esconde una dispersión amplia, de 11,85% a 17,75%: el comprador que compara puede encontrar casi seis puntos de diferencia entre entidades. Es una foto de un corte semanal, no una tendencia, y se mueve con rezago frente a la política monetaria, hoy en 12,00% tras un ciclo alcista. La brecha entre No VIS y VIS explica por qué el segmento No VIS, que es 40% de la oferta, es el que más está sufriendo el cierre de negocios.
Qué decide. Si vende No VIS, monte alianza con las entidades del extremo bajo del rango y conviértalo en argumento de cierre: la diferencia de tasa mueve la cuota más que un descuento en precio. Si evalúa lanzar producto nuevo, la tasa vigente define hoy la capacidad de pago de su comprador, no su precio objetivo.
Qué mide. Es el saldo de cartera hipotecaria del sistema financiero nacional, es decir el stock de deuda de vivienda vigente, no el desembolso nuevo del período. Suma créditos de vivienda y leasing habitacional, que crecen a ritmos distintos.
Cómo leerla. Crece 12,1% anual mientras las ventas de vivienda caen 9,9%: el saldo puede subir por amortización lenta y por el efecto de tasas altas sobre el capital vigente, sin que haya más operaciones nuevas. Un stock creciente no es señal de demanda creciente. La diferencia entre créditos de vivienda, en 13,3%, y leasing habitacional, en 7,2%, muestra que el vehículo alternativo no está capturando al comprador que se retira del crédito tradicional.
Qué decide. No use el crecimiento de la cartera como evidencia de mercado activo en su comité de inversión: el indicador de demanda es la venta, no el saldo. Si estructura producto financiero, el leasing habitacional está creciendo por debajo del crédito y no está funcionando como válvula de escape.
Qué mide. Es la tasa de interés de política monetaria del Banco de la República, el precio al que el emisor presta a los bancos, y el ancla de la que se desprende toda la estructura de tasas del país, incluida la hipotecaria. Es un precio de política, no un dato de mercado.
Cómo leerla. Se sostuvo el 31 de julio, pero el ciclo es alcista: en marzo subió 100 puntos básicos hasta 11,25%. Sostener no es virar, y una pausa dentro de un ciclo alcista no habilita apostar a un descenso de la tasa hipotecaria en el corto plazo. Es el eslabón que explica el resto del tablero: la hipotecaria No VIS en 15,18% E.A., las ventas en -9,9% y las iniciaciones en -19,6% cuelgan de aquí.
Qué decide. No difiera decisiones de lanzamiento esperando alivio de tasa este año: planee con el costo de fondeo actual y construya el caso de negocio para que cierre a 12,00%. Si tiene deuda de construcción a tasa variable, cubra o fije ahora la porción que pueda; el sesgo del ciclo sigue al alza.
Ingresos operacionales de 2025. Vale la pena notar la aparente contradicción con lo anterior: las veinte constructoras líderes facturaron 13,6% más y su utilidad neta creció 35,1%, en un año en que el PIB de edificaciones se contrajo. Los ingresos se reconocen al escriturar, no al construir, así que estas cifras reflejan ventas de años anteriores que se están entregando ahora.
| Constructora | Ingresos 2025 | Variación |
|---|---|---|
| Amarilo | $2,39 billones | n. d. |
| Constructora Capital | $2,06 billones | agregado Bogotá + Medellín |
| Marval | $1,21 billones | n. d. |
| Jaramillo Mora | $1,02 billones | +56,6% |
Fuente: Superintendencia de Sociedades, ejercicio 2025, en compilación de prensa económica del 3 de julio de 2026. Las veinte constructoras líderes sumaron $14,68 billones de facturación, +13,6%, con utilidad neta de $1,86 billones, +35,1%. Dos salvedades: el orden del titular de la fuente es inconsistente con las cifras que ella misma publica, así que la tabla debe leerse con cautela; y la cifra de Constructora Capital es una consolidación hecha por el medio, no por la Superintendencia. No existe fuente oficial hallada con el ranking de concesionarias de infraestructura por ingresos.
El sector entra al cambio de gobierno con dos frentes abiertos: un programa de subsidio a la demanda cuyo futuro nadie ha formalizado, y trece concesiones 5G de las que ocho no han movido una piedra.
Todo estudio de mercado trabaja con la información que el país publica, y esa información tiene vacíos y desfases. Estos son los que afectan la lectura de este sector.
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