Las actividades inmobiliarias crecen mientras la construcción se contrae, y por cuarto año hay más hogares arrendando que propietarios

Qué mide. Crecimiento real del valor agregado de las actividades inmobiliarias dentro del PIB trimestral: arrendamientos efectivos e imputados, intermediación y gestión de inmuebles. Cifra oficial del DANE, a precios constantes, y es flujo del trimestre, no stock de activos.

Cómo leerla. Léala siempre pegada al -5,4% de la construcción del mismo trimestre: el ladrillo se contrae mientras la renta del inmueble ya construido sigue creciendo. Buena parte del componente es arriendo imputado de vivienda propia, que depende del stock existente y no de obra nueva, así que la cifra es defensiva por construcción metodológica. Por lo mismo no anticipa el ciclo edificador: puede sostenerse en positivo con iniciaciones frenadas.

Qué decide. Si su tesis de inversión es desarrollo, esta cifra no la respalda; si es renta sobre activos en operación, sí. Mientras la brecha entre los dos renglones se mantenga, priorice adquisición de activos estabilizados y reposicionamiento sobre iniciación de proyecto nuevo.

Qué mide. La misma actividad inmobiliaria medida a precios corrientes, es decir con el efecto precio adentro. Es el dato que se parece a lo que factura el sector, no al volumen de servicio prestado.

Cómo leerla. Contra el 2,0% real la brecha es de 5,2 puntos: cerca de tres cuartas partes del crecimiento nominal es precio, no mayor actividad. El espejo está en construcción, que crece 1,0% en corrientes mientras cae 5,4% en reales: factura casi lo mismo moviendo mucho menos volumen. El riesgo de lectura es tomar el 7,2% como demanda adicional cuando es reajuste de canon.

Qué decide. Al presupuestar ingresos por arriendo separe explícitamente el componente precio del componente ocupación. Si su modelo proyecta crecimiento de portafolio con el dato corriente, está sobrestimando absorción y subestimando el esfuerzo comercial del próximo año.

Qué mide. Variación anual del índice de precios de vivienda nueva del DANE, construido con precios de venta de unidades nuevas en proyectos en comercialización. Es índice de precios, no precio promedio por metro, y no cubre vivienda usada.

Cómo leerla. El desglose importa: apartamentos 8,50% frente a casas 7,15%, con el producto vertical liderando. El contraste decisivo es contra el arriendo en 4,97%: el activo se encarece casi al doble del ingreso que produce, lo que comprime el rendimiento de entrada de cualquier compra para renta. Y con la construcción cayendo 5,4%, parte de la firmeza del precio se explica por menos oferta nueva, no por más demanda.

Qué decide. Si compra para arrendar, exija una tasa de capitalización de entrada calculada y no asuma que la valorización compensa el canon; a este diferencial la tesis solo cierra con horizonte largo. Si desarrolla, el precio de lista soporta el proyecto: el frente crítico está en costos y ritmo de ventas.

Qué mide. Variación anual del arriendo efectivo dentro del IPC del DANE: lo que efectivamente pagan los hogares arrendatarios. Excluye el arriendo imputado de los propietarios, que es un cálculo estadístico y no un pago real.

Cómo leerla. Con inflación total de 6,14%, el canon pierde cerca de 1,2 puntos en términos reales: el arrendador residencial está transfiriendo poder adquisitivo al arrendatario. El techo no es solo de mercado, es normativo: el reajuste anual de vivienda urbana está atado al IPC del año anterior y la capacidad de pago del hogar hace el resto. Puesto junto al índice de vivienda nueva en 8,47%, confirma que precio de compra y flujo de arriendo se están moviendo a velocidades distintas.

Qué decide. No modele crecimiento de canon por encima de inflación en producto residencial. El retorno tendrá que salir de ocupación alta, rotación baja y menor costo de administración, no del ajuste anual del contrato.

Qué mide. Proporción de hogares colombianos cuya tenencia de vivienda es arriendo o subarriendo, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del DANE. Es foto de stock de hogares al año 2025, no de transacciones ni de unidades disponibles.

Cómo leerla. El dato relevante es el orden: 40,8% arrienda frente a 34,8% con vivienda propia totalmente pagada, y es el cuarto año consecutivo con esa inversión, así que no es ruido de un año. Cruzado con el índice de vivienda nueva en 8,47% y el canon en 4,97%, la mecánica es clara: comprar se aleja más rápido de lo que el arriendo se encarece, y eso engrosa la base de arrendatarios de forma estructural. Límite: la encuesta es anual y corresponde a 2025, no refleja el año corriente.

Qué decide. Sostiene destinar capital a renta residencial formal y a proptech de gestión de arriendo —originación, garantías, cobranza, administración— antes que a producto de venta para primer comprador. La demanda cautiva está del lado del que paga canon, no del que firma escritura.

Qué mide. Porcentaje del inventario de oficinas de Bogotá desocupado y disponible, medido sobre metros cuadrados por una consultora privada con universo propio de edificios monitoreados. No es dato oficial y no es comparable con la medición de otra firma.

Cómo leerla. El promedio esconde dos mercados: 3,1% en clase A y A+ es ocupación prácticamente plena, de modo que la desocupación está concentrada en inventario antiguo. Ese contraste reparte el poder de negociación: es del arrendatario en clase B y C, y del propietario en prime. La cifra tampoco descuenta espacio ofrecido en subarriendo, que no siempre entra al conteo de vacancia.

Qué decide. Si necesita oficina prime en Bogotá, cierre con anticipación y no presupueste descuentos ni meses de gracia. Si es propietario de inventario B, la salida es reposicionar o cambiar de uso: la vacancia de ese segmento no se corrige sola con crecimiento del mercado.

Qué mide. Vacancia del inventario industrial y logístico monitoreado en Bogotá y sabana, con la renta pedida promedio de $24.012 por m² al mes. Medición de consultora privada, universo definido por la firma, no cifra oficial.

Cómo leerla. 1,1% total y 0% en clase A+ no es un mercado ajustado: es ausencia de producto disponible. Quien necesita bodega A hoy compite por metros que todavía no existen, y con la construcción cayendo 5,4% la oferta nueva no aparece en el corto plazo. El contraste con el 8,7% de oficinas dice que el problema del sector no es demanda de espacio sino tipo de espacio.

Qué decide. Asegure espacio logístico por vía de construcción a la medida o preventa y con plazos largos; llegar al vencimiento a renegociar con 0% de vacancia A+ le costará caro. Para el desarrollador es hoy el segmento con la ecuación de riesgo de colocación más clara del tablero.

Qué mide. Ingresos operacionales anuales del PEI, con NOI de $686.598 millones y margen EBITDA de 70,4%, según la revisión de la calificadora. Flujo del año a diciembre de 2025 sobre un portafolio de activos en renta, no valor del portafolio.

Cómo leerla. La distancia entre ingreso operacional y NOI es el costo de operar el activo, y ese margen de 70,4% es la vara pública contra la cual medir un portafolio propio en Colombia. Limitación: es un solo emisor, con su propia mezcla de activos, indexación de contratos y calidad de inquilino; no es el promedio del mercado. Y el margen convive con un deterioro de ocupación que la cifra de ingreso no muestra.

Qué decide. Compare el margen de su portafolio contra esta referencia: si opera por debajo, el problema está en gastos de administración y recuperables no trasladados, no en el nivel de canon. Si busca exposición inmobiliaria sin gestionar activos, este es el vehículo que debe comparar contra la compra directa.

Qué mide. Vacancia física del portafolio del PEI —área desocupada sobre área arrendable— y tasa de renovación de contratos al vencimiento, a diciembre de 2025. Es medición del propio vehículo verificada por la calificadora, no del mercado.

Cómo leerla. Las dos variables se movieron en contra al tiempo: la vacancia sube de 5,52% a 6,78% y la renovación cae a 87,8% desde cerca de 96%. La renovación es el indicador adelantado: cada punto que no renueva es área que entra a comercialización y presiona la vacancia del año siguiente, así que el 6,78% aún no recoge todo el efecto. Frente al 3,1% de oficinas prime y al 1,1% logístico, el deterioro luce de composición de portafolio más que de mercado en bloque.

Qué decide. Suba la tasa de renovación al tablero directivo por encima de la ocupación y active retención al menos doce meses antes de cada vencimiento. Si evalúa entrar al vehículo, exija vacancia y renovación desagregadas por activo antes de mirar el margen consolidado.

Qué mide. Hectáreas del territorio nacional con catastro multipropósito actualizado y 326 municipios cubiertos, frente a 82 en 2022. Dato oficial del IGAC, de stock acumulado, que mide cobertura de actualización catastral y no valor de la tierra.

Cómo leerla. El salto de 82 a 326 municipios es el cambio estructural del tablero: catastro actualizado significa avalúos más cerca del valor comercial, base predial más ancha e información pública de linderos y titularidad donde antes no existía. El efecto es de doble filo y simultáneo: sube la carga predial de activos históricamente subvalorados y, al mismo tiempo, se vuelve viable la debida diligencia y el crédito con garantía real en municipios opacos. Mide cobertura, no actualización uniforme de todos los predios dentro de cada municipio.

Qué decide. Recalcule el predial proyectado en municipios actualizados antes de cerrar cualquier compra de suelo o activo: cambia el avalúo de referencia y con él el flujo de caja del inmueble. Para proptech, esta es la materia prima que hace viable la valuación automatizada fuera de las principales capitales.